La grande majorité des SCI en France sont soumises à l'impôt sur le revenu. C'est le régime qui s'applique par défaut, sans aucune démarche à effectuer. Mais « par défaut » ne veut pas dire qu'il faut le choisir les yeux fermés. Pour savoir si c'est le bon régime pour votre projet, encore faut-il comprendre comment il fonctionne au quotidien : qui paie l'impôt, sur quelle base, et avec quelles obligations. On vous explique tout, simplement.
Le principe : la SCI ne paie pas d'impôt
C'est la particularité centrale de la SCI à l'IR, et c'est souvent ce qui surprend. La société elle-même n'est redevable d'aucun impôt sur ses bénéfices. On dit qu'elle est « transparente » : fiscalement, c'est comme si elle n'existait pas. Ce sont les associés, chacun individuellement, qui déclarent leur part du résultat dans leur propre déclaration de revenus.
Et c'est le cas même si l'argent reste sur le compte bancaire de la SCI. L'imposition porte sur le résultat de la société, pas sur ce que les associés ont réellement perçu.
Exemple
Vous détenez 60 % des parts d'une SCI avec votre frère (40 %). La SCI dégage 20 000 € de résultat net. Vous devez déclarer 12 000 € de revenus fonciers, votre frère 8 000 €, même si aucun euro n'a quitté le compte de la société.
Comment sont imposés les loyers
Comme vu précédemment, chaque associé est personnellement imposé sur sa part des loyers. Pour déterminer le montant de cette imposition, deux régimes sont possibles.
Le micro-foncier
C'est le régime le plus simple. L'administration considère que vos charges représentent 30 % de vos loyers et applique cet abattement automatiquement, sans que vous ayez à justifier quoi que ce soit. Vous n'êtes imposé que sur les 70 % restants.
Pour en bénéficier, une condition : le total des loyers que vous percevez en tant qu'associé (votre part des loyers de la SCI, plus ceux de vos éventuels autres biens loués en direct) ne doit pas dépasser 15 000 € par an, avant déduction de toute charge. Certains dispositifs fiscaux particuliers (Pinel, Malraux, monuments historiques…) excluent toutefois le micro-foncier, même si vous êtes sous ce plafond. Dans ces cas-là, le régime réel s'applique d'office.
Exemple
Vous détenez 50 % d'une SCI qui encaisse 24 000 € de loyers. Votre part est donc de 12 000 €. Vous ne possédez pas d'autre bien locatif : vous êtes sous le plafond de 15 000 €, le micro-foncier s'applique. L'administration retire 30 % (soit 3 600 €) et vous êtes imposé sur 8 400 €.
Au moment de votre déclaration de revenus, il suffit de reporter votre part des loyers dans la case 4BE du formulaire 2042. Pas de formulaire supplémentaire à remplir.
C'est pratique, mais pas toujours avantageux. Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance…) dépassent 30 % des loyers — ce qui est fréquent quand la SCI rembourse un crédit — vous avez intérêt à opter pour le régime réel.
Le régime réel
Il permet de déduire les charges effectivement supportées par la SCI : travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères, qui reste à la charge du locataire).
Il arrive que les charges déductibles dépassent les loyers encaissés. Dans ce cas, la SCI est « en déficit » : elle a dépensé plus qu'elle n'a gagné sur l'année. C'est fréquent les premières années, quand il y a des travaux importants ou un emprunt avec des intérêts élevés.
Ce déficit n'est pas perdu. Chaque associé peut déduire sa part de ce déficit de ses autres revenus (salaires, pensions, etc.), ce qui fait baisser directement son impôt sur le revenu. C'est ce qu'on appelle le déficit foncier, et c'est l'un des leviers fiscaux les plus intéressants de la SCI à l'IR. La déduction est plafonnée à 10 700 € par an et par associé. Si le déficit dépasse ce plafond, le surplus n'est pas perdu non plus : il se reporte et viendra diminuer les revenus fonciers des dix années suivantes.
Côté déclaration, l'associé au régime réel remplit une déclaration de revenus fonciers n° 2044, dans laquelle il détaille ses loyers et ses charges. Elle se remplit en ligne depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
À noter : même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir le régime réel. Il suffit de remplir la déclaration 2044 au lieu de simplement reporter vos loyers en case 4BE de votre déclaration de revenus (2042). En faisant ça, vous optez automatiquement pour le régime réel. Attention toutefois : ce choix vous engage pour trois ans. C'est un peu plus de paperasse qu'au micro-foncier, mais c'est souvent ce qui permet de payer moins d'impôt.
Exemple
Votre SCI encaisse 24 000 € de loyers mais supporte 32 000 € de charges (intérêts d'emprunt, travaux de rénovation, assurance…). Le résultat est un déficit de 8 000 €. Vous détenez 50 % des parts : votre part du déficit est de 4 000 €. Concrètement, si vous gagnez 40 000 € de salaire par an, l'administration considère que votre revenu imposable n'est plus que de 36 000 € (40 000 € - 4 000 €). Résultat : vous payez moins d'impôt cette année-là, alors même que la SCI n'a rien distribué.
Barème de l'IR et prélèvements sociaux
Les revenus fonciers s'ajoutent aux autres revenus de l'associé et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pour les revenus 2025 (déclarés au printemps 2026), les tranches sont les suivantes :
| Tranche de revenu | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers supportent des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce taux est inchangé en 2026 pour les loyers issus de la location nue (la hausse de CSG prévue par la LFSS 2026 concerne d'autres types de revenus, comme les dividendes ou les loyers meublés, mais pas les revenus fonciers classiques).
Au final, pour connaître le poids réel de l'impôt sur vos loyers, il faut additionner votre taux d'imposition et les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Exemple
Claire est salariée et gagne 35 000 € net imposable par an. Elle détient 50 % d'une SCI qui dégage 20 000 € de résultat net. Sa part est de 10 000 €. Ces 10 000 € viennent s'ajouter à ses 35 000 € de salaire : aux yeux du fisc, Claire a gagné 45 000 € dans l'année.
L'impôt sur le revenu est progressif : on ne paie pas le même taux sur chaque euro gagné. Les premiers 11 600 € ne sont pas imposés (0 %), les euros entre 11 601 € et 29 579 € sont imposés à 11 %, et ceux entre 29 580 € et 84 577 € sont imposés à 30 %. Les 10 000 € de loyers de Claire tombent dans cette dernière tranche, puisque son salaire l'y a déjà amenée.
Sur ces 10 000 €, Claire paie donc environ 3 000 € d'impôt sur le revenu, plus 1 720 € de prélèvements sociaux. Soit 4 720 € au total.
Le point clé à retenir : les loyers de la SCI viennent « se poser » au-dessus de vos autres revenus. Plus vous gagnez par ailleurs, plus ils seront imposés lourdement. Un associé dont les revenus le placent dans la tranche à 11 % ne paiera que 2 820 € sur les mêmes 10 000 €. Un associé dans la tranche à 41 % paiera 5 820 €. C'est la même SCI, les mêmes loyers, mais la facture fiscale est très différente d'un associé à l'autre.
La plus-value en cas de revente
C'est l'un des gros avantages de la SCI à l'IR. Quand la société vend un bien plus cher qu'elle ne l'a acheté, la différence (la plus-value) est imposée selon les mêmes règles que pour un particulier qui vend son appartement. Et ces règles sont plutôt favorables, parce qu'elles prévoient une réduction progressive de l'impôt au fil du temps.
Le principe est simple : plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez d'impôt sur la plus-value. Pendant les 5 premières années de détention, aucune réduction ne s'applique. À partir de la 6e année, un abattement s'applique chaque année et grignote petit à petit le montant imposable.
Contrairement aux loyers qui sont imposés selon votre tranche (11 %, 30 %, 41 %…), la plus-value immobilière est imposée à un taux fixe de 19 %, le même pour tout le monde. Sur ce montant, la réduction est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Résultat : après 22 ans de détention, vous ne payez plus du tout d'impôt sur le revenu sur la plus-value.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), le calendrier est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. L'exonération totale de prélèvements sociaux n'arrive qu'après 30 ans.
Exemple — Plus-value de 120 000 €
Votre SCI a acheté un appartement 200 000 € et le revend 320 000 €. Voici une estimation simplifiée de ce que vous paieriez en impôt sur cette plus-value (les montants exacts dépendent de votre situation : frais d'acquisition, travaux réalisés, etc.) :
| Revente au bout de… | IR (19 %) | PS (17,2 %) | Total |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 22 800 € | 20 640 € | 43 440 € |
| 10 ans | 15 960 € | 19 050 € | 35 010 € |
| 15 ans | 9 120 € | 16 470 € | 25 590 € |
| 22 ans | 0 € | 7 646 € | 7 646 € |
| 30 ans | 0 € | 0 € | 0 € |
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez. Et au bout de 30 ans, vous ne payez plus rien du tout. C'est un atout considérable pour les projets patrimoniaux de long terme.
À noter : si la plus-value nette (après réductions) dépasse 50 000 €, une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % peut s'ajouter. C'est un cas qui concerne surtout les biens à forte valorisation, mais il vaut mieux le savoir en amont.
Les obligations déclaratives de la SCI
La gestion administrative d'une SCI à l'IR reste légère comparée à une SCI à l'IS.
Chaque année, le gérant de la SCI dépose une déclaration n° 2072 en ligne, sur l'espace professionnel du site impots.gouv.fr. C'est le document qui récapitule les loyers encaissés, les charges et le résultat de la société. La date limite est le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (consultez impots.gouv.fr pour les délais exacts de l'année en cours).
Ensuite, chaque associé reporte sa part du résultat sur sa propre déclaration de revenus, comme on l'a vu plus haut (case 4BE en micro-foncier, ou formulaire 2044 au régime réel).
La SCI à l'IR n'a pas besoin de déposer de liasse fiscale, ni de comptes annuels au greffe. Un simple suivi des entrées et sorties d'argent suffit. Pensez simplement à conserver vos justificatifs (factures de travaux, relevés d'intérêts, avis de taxe foncière…) en cas de contrôle.
Attention à la location meublée
La SCI est une société civile. Par nature, elle est faite pour de la location nue (un logement vide, sans meubles). La location meublée, elle, est considérée comme une activité commerciale par le fisc. Et qui dit activité commerciale dit basculement à l'IS.
En pratique, l'administration tolère une petite part de location meublée, à condition qu'elle reste vraiment accessoire. La règle : les loyers hors taxes issus du meublé ne doivent pas dépasser 10 % du total des loyers hors taxes de la SCI. Et pour éviter qu'une seule mauvaise année ne fasse tout basculer, le fisc ne regarde pas uniquement l'année en cours : il fait la moyenne sur quatre ans (l'année en cours et les trois précédentes).
Exemple
Votre SCI possède plusieurs appartements loués nus, pour un total de 45 000 € de loyers par an. Vous louez en plus un studio meublé l'été. Les trois premières années, le meublé rapporte 3 000 € par an (environ 6 % du total). La quatrième année, vous le louez plus longtemps et il rapporte 7 000 € (soit 13 % cette année-là). Pas de panique : le fisc calcule la moyenne sur les quatre ans, soit (6 % + 6 % + 6 % + 13 %) / 4 = environ 8 %. Vous restez sous les 10 %, la SCI garde son régime IR. En revanche, si le meublé rapporte régulièrement plus de 10 % du total, la moyenne finira par dépasser le seuil et la SCI risque de basculer à l'IS.
En résumé : si vous souhaitez faire de la location meublée de manière régulière ou significative, la SCI à l'IR n'est probablement pas la bonne structure.
Pour qui la SCI à l'IR est-elle adaptée ?
La SCI à l'IR est le choix le plus courant, et pour cause : elle est simple à gérer, elle permet de profiter d'une exonération progressive de la plus-value à la revente, et elle convient parfaitement aux projets patrimoniaux de long terme en location nue. Elle sera particulièrement adaptée si votre tranche d'imposition reste modérée (11 % ou 30 %).
Si en revanche vous êtes fortement imposé ou si vous souhaitez amortir le bien pour réduire l'impôt, l'IS peut être une piste à explorer.
Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. En cas de doute, rapprochez-vous d'un expert-comptable ou de votre service des impôts des entreprises (SIE).
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